장박사의 생활 연구소

안녕하세요. 장박사입니다.
이번 시간에는 분양가 상한제에 관해 이야기를 나눠볼까 합니다.

"분양가 상한제"

도대체 왜~
왜~
정부는 공공택지에서 민간택지까지 분양가 상한제를 확대 적용시키려고 하는 걸까요?

한번, 분양가 상한제에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

■분양가 상한제란?
분양 가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 제도다. 감정된 토지비용(택지비)과 정부가 정한 기본형 건축비에 개별 아파트에 따라 추가된 비용인 가산비용을 더해 분양가의 상한선을 결정한다. 기본형 건축비는 6개월마다 조정된다.

[네이버 지식백과] 분양가 상한제 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

요약을 하자면........
공동주택의 분양가를 산정할 때 일정한 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하고, 그 가격 이하로 분양하도록 한 제도를 말한다...

■분양가 상한제 변천사
국내에서는 1977년에 분양가 상한제 도입. 하지만 주택공급 위축이 발생함으로써 이 때문에 부동산 대란이 발생하였으나, 외환위기의 도래로 주택시장이 임채 되자 규제가 완화되면서 1999년 분양가 상한제 폐지됨.
그 후 또다시 분양가 상한제 폐지로 인해 신규 분양주택의 분양 가격이 점점 높아지면서 집 값이 올라가는 현상이 나타나자 2005년 분양가 상한제가 부활함. 이후 2007년 9월부터 민간택지까지 확대됨.
그 후 2008년 리먼사태가 일어났고, 집값이 떨어지기 시작함.
그러나 다시 주택공급 위축 및 아파트 품질 저하 등의 부작용이 나타나면서 2014년 분양가 상한제
민간택지 적용요건이 강화됨. 강화된 요건으로 2014년 이후 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례가 없어 사실상 이 제도가 유명무실해짐.

그리고 2019년 8월 이후!!

이에 2019년 8월 12일 정부는 주택법 시행령 개정안을 발표, 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 쉽게 적용할 수 있도록 요건을 완화시킴.

완화됨으로서 투기 과열 지역이면서 물가상승률보다 주택공급 가격이 2배 이상 초과한다면
정부는 언제든지 분양가 상한제를 적용시킬 수 있게 법안이 개정되었습니다.

"분양가 상한제"
본격적으로 시행됨으로써 과연,,, 약이 될까요? 독이 될까요?

네 맞습니다. 판단은 구독자 여러분들 몫이지만 장박사의 판단은!!?
독이라고 판단됩니다.

앞전에 올려드린 "서울 집값 전망"의 글을 보시면 서울 집값을 잡는 방법은 크게 두 가지라고
언급해드렸습니다.

1. 보유세 강화
2. 주택 공급

위와 같이 두 가지가 아니면 절대 잡을 수 없다고 봅니다.
정부에서 말하기로는 분양가 상한제를 적용함으로써 집값이 안정될 것이다.라고 전망했는데요.
오히려 시장경제 체제의 수요와 공급의 법칙에 의거하여 공급은 줄어들고 집을 매수하려는 사람들은 오히려 증가할 것이라고 판단됩니다.

현재 연준에서 실시한 올해 3번째 금리 인하와, 한국은행에서 최근에 한차례 더 내린 금리 인하로 인해 부동산 시장에는 아무래 대출 강화를 하였다 하더라도 이자에 대한 부담은 다소 줄어들었기 때문에 오히려 대출을 최대한 당겨서 집 사려는 사람들이 더 많아질 거라 판단됩니다.

또한 경제 위기가 다가오더라도, 정부에서 경제를 부양시키기 위해선 건설업을 통한 부양만이 답이기 때문에, 부동산에 흘러들어온 현금자산을 봤을 때 절대적이라고 판단됩니다.

그동안 50~60대 분들이 부동산 시장에 뛰어들었다면,
지금은 하락기를 맛보지 못한 20~40대 층들이 발 빠르게 시장에 달려들고 있습니다.

그만큼 시장에 현금자산이 많이 풀렸고, 월급만으로는 집을 장만할 수 없다는 생각 때문에
젊은 층들이 저금리 시대에 대출을 영혼까지 끌어서 실거주 한 채만큼은 마련하기 위해 노력하는 모습이 시장에서 많이 보입니다.

이렇듯, 분양가 상한제로 인해 앞으로는 청약이 오히려 로또가 되고, 평균 가점 또한 점점 더 높아지는 이 시점에서, 신축을 포기하고 서울이나 경기도권에 조금이라도 입지가 좋은 곳에 있는 구축 아파트에 눈 돌리는 청년들도 늘어나고 있는 추세여서, 현재까지는 신축이 집값을 견인했다면 앞으로는 구축이 집값을 견인하여 갭을 메우며 서서히, 급격하게 정말 누구 말처럼 로켓 발사하여 우주까지 갈 것이다 라고 판단됩니다.

글 읽는데 도움이 되셨다면 하트 뿅뿅!!!

감사합니다. 장박사였습니다.

안녕하세요. 장박사입니다.

오늘은 서울 집 값에 대해 이야기 나눠볼까 합니다.

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더불어 민주당으로 정권 교체 후부터 현재까지 서울의 집값은 급격히 우상향 중입니다.

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현재 정부에서는 서민들의 주거안정을 위해 최선을 다하는 모습을 보이고 있습니다.

하지만... 결과는.!!

2018년 7월 말까지 말도 안 되게 오르더니 8.2 대책과 9.13 대책 이후 강력한 규제로 인해 서울 집값이 하락하기 시작했습니다.

​

그럼 여기서 문제입니다.

​

부동산 시장에는 두 분류로 나누어집니다.

1. 상승론자

2. 하락론자

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상승론 자는 무슨 일이 이렇든 저렇든 집값 오른다고만 하죠.

​

하락론자는 지금 거품이라서 집값 곧 떨어질 테니 그때 사라고 하죠.

​

여러분들은 어느 쪽이십니까^^

​

참 어렵죠ㅎㅎ

​

양 쪽 입장 모두 들어보면 모두 맞는 말이기 때문입니다.

자, 그럼 이렇게 생각해봅시다.

집값이 떨어지고 있습니다.

​

하락론자가 과연 이때는 집을 매매할 수 있을까요?

더 떨어질까 봐 더 기다려 보자 하다가 결국 다시 올라서

매매 못하는 경우가 대다수 일 겁니다.

​

반대로 상승론 자는 대다수가 실거주 한채 이상은 소유했기 때문에 떨어지면 떨어지는 대로 오르면 오르는대로 그냥 버팁니다.

오히려 한번 매매해본 경험이 있어서 현금부자들은 떨어질 때 적당한 타이밍 봐서 줍줍 합니다.

​

여기서 말씀드리고 싶은 건.

하락론자는 대다수가 집을 매매해본 경험이 적고

상승론 자는 대다수가 집을 매매해본 경험이 있다는 점입니다.

​

시장원리에 대입해서 봤을 땐

결국 내가 매수한 가격보다 싸게는 안 판다는 법칙이 존재하죠.

​

다들 공감하시나요

하락론자였던 사람들도 자기가 집을 매수한 이후로는

상승론자가 되는 이유 중 하나가 내가 산 가격보다는 비싸지길 원하기 때문이죠.

​

사실 천만 원이라는 돈이 작은 돈이 아니잖아요♡

보통 집 살 때 영혼까지 끌어모아 사는데 집값 떨어지는걸 누가 원하겠어요.

​

이러한 모든 생각들이 시장원리가 작용한다는 것이죠.

​

그리고 19년도 6월쯤까지 집값이 떨어지는 듯하였으나 정부의 분양가 상한제 말 한마디에 매수자 우위 시장에서 매도자 우위 시장으로 분위기가 급 반전되더니

하락을 전망하던 각종 언론사들과 전문가들이 다 도망가버렸습니다.

​

그리고 현재까지 서울의 집값은 신고가를 갱신하는 아파트들이 속출하고 있죠.

그리고 이제 분양가 상한제가 시행되었습니다.

​

집값이 과연 잡힐까요?

저는 안 잡힌다고 봅니다.

​

집값을 안정시키는 방법은 크게 2가지입니다.

1. 공급량 확대

2. 보유세 강화

​

정부는 그 누구보다도 집값을 안정시키는 방법을 잘

알고 있습니다. 하지만 계속해서 대출규제 강화와 임대등록, 거기다 분양가 상한제, 재건축 규제, 양도소득세 규제로 인해

​

오히려 공급을 줄이고 집값 상승률에 비해 보유세는 적습니다.

​

정부는 집값을 안정시키는 방법을 알면서도 시행하지 않고 있는 것이죠.

​

서울에는 새로운 집을 공급해줄 생각은 안 하고 계속 임대주택과 전월세만 살라고 요구하는 것 같습니다.

​

서울에 집 사지 말고 신도시에 내 집 마련하라는 의도인 것 같습니다.

​

앞으로 분양가 상한제로 인해

청약은 오히려 로또가 될 것이고

여태까진 신축이 집값을 견인했다면

앞으로는 입지 좋은 구축들이 갭 매 꾸기 할 것이라 판단됩니다.

​

주저리주저리

제가 말이 너무 많았죠^^

​

인터넷 찾아보면 수많은 지표들과 자료들이 있습니다.

​

현재 우리나라 경제 성장률이나 여러 지표를 봤을 때

​

경제 지표가 하락을 말하고 있다고 합니다.

​

그렇다고 해서 과연 집값이 떨어질까요?

​

최근에 정부가 경제를 부양시키기 위해 발표한 내용이

건축투자로 부양시키겠다고 발표했죠.

건설사 쪽에 일감을 주면 거기에 엮여있는 업체들이 많아서 상생효과가 있기 때문에 정부는 나라 경제를 부양할 때 부동산을 많이 택합니다.

​

네. 그렇습니다.

현재 연준에서도 금리를 또 인하한다고 하죠.

네 맞아요. 돈의 가치가 떨어지고 있는 게 현실이고

경제가 어려워질수록 부동산 시장으로 현금이 풀립니다.

이 말은 지금도 앞으로도 서울 집값은 조정은 있어도

계속 계속 우상향이라는 것입니다.

사진보다 글이 많았는데

보시는데 불편하신 부분은 없으셨는지.

앞으로도 장박사를 많이 사랑해주세요.~^^

감사합니다.